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ABC del arrendamiento durante la emergencia por covid-19

Conoce la información general sobre las normas de arrendamiento expedidas por el Gobierno a través del Decreto 579 de 2020, durante la emergencia de la pandemia por covid-19.

ABC de arrendamiento durante COVID-19

De acuerdo con la Gran Encuesta Integrada de Hogares 2018, realizada por el DANE, la población colombiana está conformada por cerca de 14.6 millones de hogares, de los cuales aproximadamente 5.6 millones tienen la condición de arrendatarios. Para el mismo año, un total de 5.1 millones de los hogares colombianos destinaban entre el 25 % y el 30 % de sus ingresos al pago de cánones mensuales de arrendamiento.

Siendo la vivienda digna un derecho fundamental consagrado en el artículo 51 Superior, este podría verse afectado por los efectos económicos del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, al afectar la generación de ingresos de un importante número de ciudadanos y, por ende, el cumplimiento de obligaciones periódicas derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles tanto de destinación habitacional como comercial.

Por lo anterior, y en atención al alto índice de población que habita y tiene como sitio de trabajo inmuebles en arrendamiento, el Decreto 579 de 2020 tiene como motivación principal evitar las consecuencias que por incumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de inmuebles con destinación comercial y habitacional están señaladas en la Ley 820 de 2003, tales como:

  1. La facultad de los arrendadores de reajustar anualmente el canon en una proporción que no supere el total del incremento del IPC del año anterior; situación que podría generar múltiples incumplimientos por el arrendatario ante la disminución de ingresos ante la pandemia covid-19.
  2. Evitar la falta de pago de las rentas, reajustes y demás expensas dentro del término pactado, al constituir causal para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato de arrendamiento.
  3. Evitar providencias judiciales de restitución de inmuebles, y, en consecuencia, la ejecución de múltiples desalojos.
  4. Evitar la entrega de inmuebles dentro del término de vigencia del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, al encontrarse limitado el transporte de mudanzas y acarreos.

Teniendo en cuenta este contexto, a continuación se encuentra una guía con las principales preguntas que cualquier ciudadano puede tener sobre las determinaciones adaptadas en los contratos de arrendamientos durante la vigencia del Estado de Emergencia provocado por el covid-19:

El término de vigencia de las medidas comprenderá el interregno temporal del 15 de abril de 2020 al 30 de junio de 2020.

No, las medidas no suspenden el pago de arriendos, por lo que aquellos arrendatarios que estén en condiciones de pagar deben cumplir con sus obligaciones.

No, durante el término de la medida ninguna autoridad judicial, ni administrativa podrán expedir providencias ordenando la restitución de inmuebles, cualquiera que fuese el motivo. Tampoco podrán ejecutarse las órdenes de desalojo o entrega de inmuebles por parte de las mismas autoridades o las que estas puedan comisionar.

No, no se podrán hacer reajustes a los cánones de arrendamiento, sean legales o contractuales, que se tuvieren que hacer efectivos durante el 15 de abril al 30 de junio de 2020. Cumplido este término los cánones que hagan falta para terminar el contrato de arrendamiento serán pagados con el reajuste anual correspondiente, además de los que no fueron pagados dentro del interregno de vigencia de las medidas.

El arrendador tiene el deber, si decide reajustar el canon, de informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través de correo certificado o mediante notificación personal que fuera pactado en el contrato.

Sí, el decreto 579 de 2020 busca que el arrendador y el arrendatario logren acuerdos especiales para lograr el pago de los cánones de arrendamiento que se causen únicamente durante la vigencia de las medidas, es decir, para las rentas que se causen desde el 15 de abril al 30 junio de 2020.

Dentro del acuerdo especial que pueda adelantarse, queda expresamente prohibido incluirse el pago de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones legales o contractuales. Por lo tanto, este acuerdo especial adelantado deberá únicamente ceñirse al pago de las rentas que se causen desde el 15 de abril al 30 de junio de 2020.

Sí, el acuerdo especial que celebren las partes para el pago de la renta de los meses de abril, mayo y junio de 2020, formará parte integral de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.

El arrendatario pagará la totalidad de las rentas que se causen desde el 15 de abril al 30 de junio de 2020.

No, queda expresamente prohibido incluir, entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, el pago de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones legales o contractuales. No obstante, sobre las rentas pagadas fuera de tiempo, el arrendatario deberá cancelar al arrendador intereses corrientes en proporción del 50% de la tasa de interés bancario corriente, en la modalidad de consuno y ordinario, certificada por la Superfinanciera.

El contrato se entiende prorrogado en los mismos términos hasta el 30 de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, sin perjuicio de los acuerdos en contrario que celebren las partes, por lo que, se podría acordar un valor inferior de renta durante este periodo.

Sí, las obligaciones contraídas en virtud del contrato de arrendamiento continuaran vigentes hasta el 30 de junio de 2020, razón por la que el arrendatario está en el deber de pagar la renta y el arrendador garantizar el uso y goce del inmueble arrendado.

Si no se cancela la renta durante la vigencia de las medidas, es decir, entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, estas obligaciones se vuelven exigibles, facultándose al arrendador a cobrarlas de manera forzosa a través de un proceso ejecutivo.

Si en virtud del contrato o por acuerdo entre las partes se debía entregar el inmueble entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, se suspende dicha entrega hasta el 30 de junio de 2020, teniendo la obligación de cumplir el arrendatario con el pago de la renta hasta esta fecha.

Las medidas aplican para los contratos de arrendamiento celebrados para inmuebles con destinación habitacional y comercial, es decir, cuando el arrendatario sea una micro, pequeña o mediana empresa, famiempresa o cualquier unidad de explotación económica. Se excluyen de estas disposiciones, los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen organizado –FRISCO–, los contratos de leasing habitacional y los contratos de arrendamiento financiero –leasing–.

Comentarios adicionales

El artículo 1617 del Código Civil señala que, si la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora está sujeta a las siguientes reglas:

  • Se siguen debiendo los intereses convencionales si se ha pactado un interés superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso contrario; quedando, sin embargo, en su fuerza las disposiciones especiales que autoricen el cobro de los intereses corrientes en ciertos casos.
  • El interés legal se fija en seis por ciento anual, es decir 0.5 % mensual.
  • El acreedor no tiene necesidad de justificar perjuicios cuando solo cobra intereses; basta el hecho del retardo.
  • Los intereses atrasados no producen interés.
  • La regla anterior se aplica a toda especie de rentas, cánones y pensiones periódicas.

Atendiendo la disposición anterior, se puede concluir que la tasa de interés corriente decretada por el Gobierno ante el retraso en los cánones de arrendamiento, resulta ser mucho más alta que la fijada en la Ley. Esto por cuanto la tasa de interés bancario corriente certificado por la Superfinanciera, siempre resulta ser mayor al 2.0 %. Entonces, si se debe cancelar en proporción del 50 % de esa tasa, aun así, resulta ser mayor a la fijada en el artículo 1617 ibídem, como tasa de interés de mora en cánones de arrendamiento.

 

Consultorio Jurídico
Departamento de Derecho y Ciencias Políticas
Bogotá, D. C., 28 de mayo de 2020
Última actualización: 2020-08-14 17:09